在中國的資本市場,《大時代》這部劇幾乎無人不知,每每市場暴跌,丁蟹那張“不要怕,是技術性調整”的表情包,都會被股民們拿出來調侃。然而,股市改變的終究是少數人的命運,真正牽動著大多數人命運的,是地產,一個正在面臨著重大轉折的行業。


1999年在TVB上映的《創世紀:地產風云》,相比于《大時代》,或許更能體現一個時代的變化?!秳撌兰o》中的主角葉榮添,從一棟爛尾樓起家,經歷地產和金融的腥風血雨,成為香港頂級地產商。另一位主角許文彪,從一個堅持原則的優等生,黑化成一個為達目的不擇手段的野心家,最終客死異鄉,卻被奉為TVB史上塑造的最有血有肉的反派。


錢的流動,人的沉浮,在這個行業體現得淋漓盡致。


整個30年的改革開放歷程中,房地產扮演了關鍵性的角色。房地產行業類似于實體經濟的總裝車間,上下游帶動幾十個行業,帶動就業超過3000萬人,整個供應鏈產值約占中國GDP的30%,住房總市值超過400萬億,居民財富的60%以上都集中在房地產。無論哪個數字,拿出來都足夠震撼。


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房地產同時承擔了居住屬性、金融屬性、投資屬性這三大屬性,對經濟的拉動到目前為止沒有任何一個行業能夠比肩。


20年的房地產大周期,浩浩蕩蕩的城市化進程,無疑是一部波瀾壯闊的改革史。房地產行業改變了很多人的命運,一代人坐上了房地產這輛高速列車,實現了人生的跨越。正如周期天王周金濤所言,十年前在中信建投找份工作,不如十年前在朝陽門的中信建投旁邊買套房子。


時代的β顯露無疑,最重要的不是你劃得多快,而是你坐在哪條船上。


然而,當房住不炒提出,資管新規出臺,三道紅線的鐵幕落下,房地產投資回歸理性,一切都不再是原來的樣子了。被時代所賦予的金融屬性和投資屬性將逐漸剝離,房子將回歸居住屬性。


一鯨落,萬物生。一輪周期的落幕,也是下一輪周期的開啟。


下一輪周期由誰來主導?下一個時代的β在哪里?誰會成為新的增長引擎,拉動中國經濟繼續增長?誰來承擔房地產的投資屬性,讓居民的財富保值增值,享受中國經濟增長的紅利?通過復盤與前瞻,或許能窺見一二。


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創世紀:地產周期二十年



1980年1月,機關刊物《紅旗》雜志發表文章《怎樣使住宅問題解決得快些?》,指出住宅是個人消費品的重要組成部分,應該走商品化道路。在此前,房子一直被認為是福利品,由單位分配。直到1998年7月,房改方案敲定,房子才正式成為商品,中國的房地產大周期開啟。


房地產行業從無到有,房價一路飆升。1998年房改到現在的20多年間,住房市值增長到476萬億元。過去六年,年均復合增速仍然高達15%。


房子的屬性,也隨著房價的變化以及人們對房子的認知,在不斷變化。


房價暴漲,使得房子從一件用來居住的商品,變成了投資品。90年代的要掙錢到海南、要發財炒樓花,開了內地市場期房的先河。2000年的溫州炒房團、太太團們去上海掃貨,3天100套,令上海人目瞪口呆。再到2010年,幾乎是全民炒房,剛需們掏空6個錢包上車,唯恐上車慢一年多奮斗十年。


房地產的金融屬性成為了無法避開的話題。


事實上,人們通常所說的房地產的金融屬性,嚴格意義上來說是投資屬性。房子脫離居住屬性,作為不動產,甚至是期貨來買賣。根據《中國財富報告2022》的統計,在過去的20年間,房子成為了普通老百姓最重要的投資品,占居民財富的比例超過60%。


房地產還有另一重真正的金融屬性,作為貨幣政策傳導工具,拉動經濟和GDP增長。也就是通常說的,經濟增長引擎。房地產作為貨幣政策傳導工具,鏈條多且長,大致可以分為四條鏈。


第一條鏈是央行到房地產開發。當實行貨幣寬松政策的時候,央行通過降低法定存款準備金率、降低基準利率等措施,增加以銀行為代表的金融機構的可用資金。第二步,房企以土地做抵押從銀行融資,這一步主要是開發貸款。第三步,房地產進入開發流程,水泥、鋼鐵、機械等各個行業參與進來,資金通過地產鏈進一步往下傳導。


除了央行-銀行-房地產商-供應商這條傳導鏈,在房地產整個融資過程中,還有拿地時的信用融資,開發時的信托計劃,以及商業保理和供應鏈金融。這些融資方式涉及到上下游供應商、信托、私募、居民理財各個方面。這是第二條傳導鏈,相對第一條更為復雜。


到了買房環節,居民以房子做抵押,銀行為居民提供貸款。一方面居民的儲蓄進入市場流通,另一方面居民負債增加,全部流入地產行業。居民買房以后,還需進行裝修,帶動下游的家電、家居等消費行業。這是房地產第三條主要的資金傳導鏈。


房地產行業還有第四條資金傳導鏈,即地方政府用賣地的收入進行基礎建設、招商引資等,提升城鎮化率和居住環境。


這四條傳導鏈,最終形成一個投資和消費的閉環。至此,幾十萬億的資金,就從銀行流向了實體經濟。貨幣政策傳導完成。


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在這個地產基建-政府-間接融資的三角循環中,中國經濟得到了飛速的發展,居民的賬面財富也快速增加。但同時,購房壓力也暴增,從一個人奮斗十年買套房,到奮斗一輩子買套房,再到三代人買套房。


直到2016年底房住不炒被提出,房地產剝離金融屬性、回歸居住屬性的聲音開始出來。2018年資管新規出臺,大部分投向房地產的非標融資被要求在2020年底前結束。2020年三道紅線出臺,要求房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。


過去20年房地產的主要特征之一就是高杠桿高周轉,三道紅線直擊房地產行業的本質,房地產行業進入深度調整期。


誰是下一個接替者?時代新的β在哪里?


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誰是下一個經濟增長引擎?



投資第一重要的是知道自己所在的周期,第二重要的是順應時代的周期調整預期。


探討下一個接棒者之前,必須要承認,很難再有一個行業能像房地產一樣,拉動30%的GDP。房地產下行疊加逆全球化,消費、投資、出口三駕馬車都增長乏力。對經濟來說,這意味著增速下行是未來的大趨勢。“地產基建-政府-間接融資”的舊三角循環成為歷史,“科創-產業-直接融資”的新三角循環取而代之。


對于如何適應這種變化,日本是一個無法繞開的反面例子。90年代,日本的房地產泡沫破滅,大量的企業和個人資不抵債,貨幣政策失效,資產負債表衰退,一代日本年輕人直接躺平,“平成廢宅”成為那個時代日本年輕人特有的標簽。


辜朝明認為,資產負債表衰退,而政府沒有及時地實施財政政策來刺激經濟,是日本經濟崩潰的直接原因。


財政政策或許能讓經濟不崩潰,但不崩潰只是底線,增長才是目的,而驅動經濟增長的核心因素,還是科技創新。從熊彼特的經濟發展理論出發,日本經濟失去20年的重要原因,是幾乎錯過了整個信息革命。


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90年代,正是信息革命萌芽的時候,中美的第一代互聯網巨頭,幾乎都成立于90年代末和21世紀初。而日本仍然是制造業的天下,即便到現在,日本最為人所熟知的企業還是七八十年代崛起的汽車工業和消費電子企業。20年的互聯網大周期里,日本除了孫正義的雅虎基本沒有其他名字,幾乎錯過了整個時代。


日本的經歷,深刻地詮釋了什么是選擇比努力重要。錯過時代機遇的后果,比任何一個產業政策的失誤都更為嚴重且持久。


正如90年代的房地產和信息科技革命,這一次,時代又走到了它的轉折點,新一輪的科技革命正在萌芽,碳中和已經成為全球最大的共識。


從煤炭、石油、天然氣到光伏設備、BIPV、儲能、氫能,這是世界能源體系的變革,也是能源從資源業向制造業的巨大跨越。這將帶來幾十萬億的增量市場。與互聯網時代一樣,這一次中國也站在了最前沿。中國的光伏設備產能占全球市場超過70%,中國已經成為最大的光伏出口國。


新能源汽車市場也在高速增長。中國新能源汽車的銷量連續七年位居世界第一,滲透率已經超過20%,隨之而來的汽車智能化乃至更廣闊的萬物智能,都將是萬億甚至是幾十萬億的市場。


這是中國和90年代的日本最大的區別之一。


有人認為,光伏和新能源汽車是一個靠補貼拉動起來的市場,行政的手段經常被認為非市場化。然而,結合日本的情況,就能發現調控政策的巧妙之處。當企業和個人都因為資產負債表衰退而不敢負債不敢投資,就先由政府來負債投資,這恰恰是辜朝明所強調的財政政策的一種實現方式。


政府投資不是雙碳行業的最終決定因素,而是這個行業的撫育者。任何一個新行業的崛起,都離不開政府的扶持。即便被認為最市場化的互聯網行業,也是建立在國有電信運營商大規?;ㄒ约岸愂諆灮莸幕A之上。


所以,大可不必悲觀。一鯨落,萬物生,從地產行業釋放出來的資金、人才,鍛煉出來的能力,都將在新的行業煥發新的生機。


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個人資產該往何處去?



新舊動能切換的當下,經濟引擎正在發生巨變,時代的β也悄然改變。對普通投資者來說,閉眼買房的時代已經過去了,下一步該往何處去?


對個人而言,高質量的公募基金或許是選擇范圍內最好的投資工具之一。公募基金本身帶有普惠性,市場成立之初的一個重要目的,就是作為居民退休儲蓄投資的工具。最近政策引導個人養老金入市,也是這個目的。


2007-2021年,16年間中國廣義貨幣供應量M2復合增速為12%,北上深二手房均價復合增速基本與M2持平。而同期偏股混合型基金指數的年化收益率為15%,跑贏M2和一線城市房價。


不過,在過去投資房子的收益遠大于投資偏股混合型基金。主要原因在于,個人貸款買房加了很高的杠桿,30%的首付撬動100%的資金,杠桿不是30%,是超過300%。假設房價一年上漲15%,一年內買入賣出,不考慮政策限制和稅費,收益率超過45%。


房貸幾乎是一個普通人這輩子所能用的最大的杠桿,而且在房價高速增長的那些年,風險非常小。房地產投資,可能也是一個普通人這輩子遇到的最大的機會。人們往往在時代的β走入尾聲,才意識到它曾來過。


當下也一樣。信息是有壁壘的,能意識到時代的周期正在切換,雙碳的大時代已經來臨,時代的紅利正在遷移,于普通人來說已屬不易。


最重要的不是你劃得有多快,而是你坐在哪條船上。雙碳這艘時代的巨輪已經駛來,你準備好了嗎?


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